2025.09.29

賃借人による近隣住民への迷惑行為が行われた場合の明渡訴訟及び損害賠償請求【弁護士が解説】

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櫻井弁護士

こんにちは。千代田区・青梅市の法律事務所弁護士法人アズバーズ、代表弁護士の櫻井俊宏です。

賃借人による近隣への迷惑行為等の問題は、テレビ等でも良く特集されています。
実際の事件でも、布団を叩くおばさんの奈良騒音傷害事件等がありますね。
このような行為に対し、大家が明渡を請求することはできるのか、賠償まで請求できるのか、実際に私が対応した事例も交え解説します。

１　賃借人による近隣への迷惑行為に対してはどのような対応が考えられるか

基本的には、例えば騒音がひどい、動物の匂いがひどい等の迷惑行為に対しては、それによって被害を受けている隣人本人が、加害者に対し賠償請求をすることになります。

この場合、「受任限度論」といって、ある程度の騒音や匂いは生活から当然発生するので、受任限度を超えるものだけが違法となるという理論があることに気をつけなければなりません。

この受任限度を超えるかどうかは、

・侵害行為の態様、
・侵害の程度、
・被侵害利益の性質と内容、
・侵害行為の持つ公共性ないし公益上の必要性の内容と程度等の比較検討、
・侵害行為の開始とその後の継続の経過及び状況、
・被害防止措置の有無とその内容・効果、

等の諸般の事情を総合的に考慮して決定されます。

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渡邊事務員

しかし、隣人で賠償請求をするというのは、いつも近くにいる者同士なので、報復が怖いということもあり、なかなか行うのは難しいように思います。

そこで、居住している被害者に代わって、大家が迷惑行為を行う者を訴えることを検討する場合があります。
大家としても、他の賃借人から苦情が来てしまうのは困りますし、ひどいときには賃借人が隣人の迷惑行為を理由に引っ越してしまうからです。

２　賃借人による近所への迷惑行為に関する過去の裁判例

債務不履行として契約解除・明渡が認められた場合

徹夜マージャンを４カ月間一晩おきに深夜やっていたケースの騒音につき、明渡を認めた東京簡易裁判所昭和４３年８月２６日裁判例
階段、廊下に多数の物品（段ボール箱，タイヤ等）を置いて他の居住者の通行妨害をしたケースにつき、賃貸人からの明渡を認めた東京地方裁判所平成２０年１０月１７日裁判例

等があります。

櫻井弁護士

更に進んで、隣人等が引っ越したことにより賃料が得られなくなった分の損害の賠償が認められたケースもあります。

隣人が引っ越した分について損害賠償が認められた裁判例

被告に代理人弁護士が就いておらず、また、アパートの住民達に被告がしょっちゅう罵声を浴びせたことにより、他の住民がみんな退去したという特殊な事例であるが、賃貸人からの賠償金が認められた東京地方裁判所昭和５４年１０月３日裁判例があります。

３　迷惑行為が明渡事由となるかどうかの判断要素

迷惑行為が明渡事由となるかどうかの判断要素としては、

・迷惑行為の内容（種類、頻度、時間帯等）
・迷惑行為に関係する経緯（賃貸人による注意・警告が行われたか、他賃借人による苦情があったか、賃借人による改善の有無）
・迷惑行為を禁止する旨の当初契約内容の有無

等を総合的に考慮することになります。

４　実際の事件

私が体験したのは、おおむね以下のような事案です。

３階の賃借人が「下から床をドンドンとしょっちゅう叩かれている。」と言い、下の２階の住人に対し、深夜等も含めドアを叩いたりして喚き散らし続けました。

このような行為が日々、執拗にあったので、心当たりがないのにその被害を受けた２階の住人が退去してしまい、大家が、３階の賃借人に対し明渡訴訟を提起した件です。

被告が、２階のドアを叩いてわめいたことについては、監視カメラが残っていました。

３階の被告は、日時を特定して、「これだけしょっちゅう下からドンドンと床を突き上げられたのだから、正当なクレーム行為だ」と主張してきました。
しかし、その日時には、明らかに２階の住人が出張に行っていてマンションにいない日もありましたので、賃貸人側は、その旨を、航空券の領収証控え等も提出して主張しました。

また、弁護士会を通した２３条照会で調査申請し、３階の被告が前に居住していたマンションでも同じような変態クレーム行為を行っていたことが発覚しました。